Działalność deweloperska od strony księgowości
Działalność deweloperska od strony księgowości. Wiele osób myślących o rozpoczęciu działalności deweloperskiej zastanawia się jak taka działalność wygląda od strony księgowej. W taki sposób rozliczane są w niej koszty oraz przychody i jakie prawa księgowe w niej obowiązują. Zaczynając od początku, należy określić jasno czym jest działalność deweloperska. Według przepisów jest to działalność gospodarcza polegająca na budowie lub przebudowie budynków, mieszkalnych i nie tylko w celu ich sprzedaży w całości lub części. Może być ona prowadzona jako główna działalność lub jeden z elementów działalności gospodarczej. W drugim przypadku deweloper jest jednocześnie inwestorem i wykonawca, który realizuje dana inwestycje.
Przedmiotem działalności gospodarczej deweloper jest w takim razie budowa oraz sprzedaż z zyskiem mieszkań lub budynków. W zależności od charakterystyki budowli może być ona sprzedana kilku lub jednej osobie. Zgodnie z zasadami zbycie nieruchomości powinno nastąpić przed zakończeniem się inwestycji. Najczęściej mieszkania i budynki są zbudowane na podstawie umowy deweloperskiej. Umowa ta ma za zadanie sprzedaż lokalu wraz z przeniesieniem własności na nabywcę. Umowy deweloperskie mogą zostać zawarte jako:
- Sprzedaż gotowego mieszkania lub nieruchomości – w przypadku kiedy to na deweloperze ciąży obowiązek zakup wszelkich materiałów i doprowadzenie inwestycji do końca.
- Usługę budowlaną – w której to do nabywcy należy zapewnienie odpowiednich środków do budowy nieruchomości.
- Świadczenia usług deweloperskich, które to obejmują zarządzanie nieruchomością po jej wybudowaniu.
Rozliczenia księgowe dewelopera
W trakcie trwania poszczególnych inwestycje mieszkaniowe, oddzielnie dla każdej z nich powinny być wykazywane przychody, ze sprzedaży mieszkań i przedmiotów powstałych w toku inwestycji. Jak także koszty poniesione z realizacją budowy danej nieruchomości. W przypadku sprzedaży produktu gotowego jak w powyższym punkcie drugim, dzień, za jaki zalicza się dniem uzyskania przychodu jest data zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Wszelkie koszty rozdziela się w zależności od potrzeb na poszczególne mieszkania lub całość inwestycji.
Bardzo często faktury dokumentujące koszty związane z inwestycją spływają do deweloperów z opóźnieniem. Jednak wciąż są one zaliczane do kosztów, związanych z uzyskaniem przychodów.
Zaliczki mieszkańców a VAT
Bardzo częsta sytuacja jest fakt, kiedy to nabywcy wpłacają dla dewelopera zaliczki, na poczet przyszłych mieszkań, które mają stać się ich własnością. Powstaje wtedy pytanie, czy takie wpłaty powinny być rozliczane w Urzędzie Skarbowym, czy też nie. Najczęściej dlatego deweloperzy decydują się na założenie rachunku powierniczego. Wszelkie środki wpłacane na ten rachunek, nie stanowią własności dewelopera, i nie może on nimi swobodnie dysponować. Tego typu płatności mają charakter nieostateczny i istnieje ryzyko konieczności ich zwrotu dla wpłacających. W świetle prawa takie wpłaty nie stanowią zaliczek ani także innej formy zapłaty za wykonane usługi, dlatego też nie jest od nich naliczany żaden podatek do momentu ich całkowitego przekazania dla dewelopera. Czyli ogólnie ujmując obowiązek podatku VAT za wpłaty zaliczek przez przyszłych mieszkańców, nie powstaje w momencie ich wpłaty na rachunek powierniczy, a w momencie zwolnienia ich z banku. Zwolnienie to najczęściej odbywa się po przekazaniu lokalu nabywcy.
Zobacz również:
Co jest kosztem wytworzenia nieruchomości, a co nie
Przepisy podatkowe dokładnie regulują zakres tego, co jest kosztem wytworzenia nieruchomości, do tego typu kosztów można zaliczyć między innymi:
- wszelkiego rodzaju podatki od nieruchomości lub użytkowania gruntu, na którym ma powstać inwestycja
- koszty finansowania zewnętrznego, czyli wszelkiego rodzaju koszty związane na przykład z kredytem bankowym zaciągniętym w celu realizacji inwestycji
- koszty związane z przerwami w budowę, to znaczy wszelkiego rodzaju koszty związane z ogrzewaniem budynków, jego ochrona, a także zabezpieczeniem w momencie, kiedy prace na obiekcie z różnych powodów są zatrzymane.
Oprócz tego przepisy także jasno określają jakie koszty nie mogą zostać zaliczone do kosztów wytworzenia są nimi:
- koszty związane ze sprzedażą nieruchomości, to znaczy wszelkiego rodzaju koszty związane z reklamą i marketingiem lokali powstających w ramach inwestycji
- kosztów ogólnych zarządu, takich jak delegacje, obiady i tym podobne
- kosztów utrzymania nieruchomości po jej wybudowaniu, to znaczy wszelkie koszty związane z obsługą i zarządzaniem gotowa już oddana do użytku nieruchomością.
Wszelkie koszty i przychody w działalności deweloperskiej następuje w dniu, kiedy nieruchomość zostanie przekazana dla nabywców i oddana do użytku. Dzień ten jest także określany dniem zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Księgowanie działań deweloperskich nie jest łatwym zadaniem, dlatego też w tym celu powinno zatrudniać się wykwalifikowanych księgowych, którzy dopilnują, aby wszelkiego rodzaju rozliczenia i dokumenty były prowadzone poprawnie.
